一、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估核準(zhǔn)備案的發(fā)展歷史沿革
1、國(guó)務(wù)院91號(hào)令中關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目立項(xiàng)確認(rèn)制度的建立；91號(hào)令是現(xiàn)在資產(chǎn)評(píng)估的根本法規(guī)。制訂新辦法所依據(jù)的最高法規(guī)是91號(hào)令；其次是國(guó)務(wù)院發(fā)布的376號(hào)文，即《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理?xiàng)l例》；最后還要依據(jù)《公司法》的有關(guān)規(guī)定。
資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目立項(xiàng)確認(rèn)制度：立項(xiàng)，就是資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目在剛剛準(zhǔn)備啟動(dòng)時(shí)要向管理部門申報(bào)；確認(rèn)，是指資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告完成后由企業(yè)上報(bào)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告各個(gè)方面，如格式、程序、遵守的職業(yè)規(guī)范是否符合規(guī)范做出認(rèn)可。
新辦法的資產(chǎn)評(píng)估核準(zhǔn)類似于立項(xiàng)確認(rèn)制度，也是與核準(zhǔn)備案制度的最大區(qū)別
91號(hào)仍是國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督和管理的根本依據(jù)
2、1994年中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，資產(chǎn)評(píng)估中心與中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)機(jī)構(gòu)人員重疊，機(jī)構(gòu)分立；這個(gè)分立是名義上的分立，以兩塊牌子一組人馬進(jìn)行運(yùn)作。
3、1996年建立中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字制度；《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范》實(shí)施；到目前為止，需要在程序、方法、把握重點(diǎn)和披露內(nèi)容上依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范》，在格式上依據(jù)91號(hào)文作出評(píng)估報(bào)告，審核評(píng)估報(bào)告
4、1998年原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局并入財(cái)政部；資產(chǎn)評(píng)估中心撤消，資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估項(xiàng)目的立項(xiàng)確認(rèn)工作和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的審批管理由財(cái)政部財(cái)產(chǎn)評(píng)估司負(fù)責(zé)。
5、2000年中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)與中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)合并，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的管理工作由合并后的協(xié)會(huì)管理，這種情況一直延續(xù)到2003年。資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的立項(xiàng)確認(rèn)由財(cái)政部負(fù)責(zé)；同年進(jìn)行了重大改革，立項(xiàng)、確認(rèn)制度由核準(zhǔn)、備案制度替代
立項(xiàng)、確認(rèn)制度與核準(zhǔn)備案制度的本質(zhì)區(qū)別：
1）取消了立項(xiàng)。2000年之前不進(jìn)行立項(xiàng)是不允許確認(rèn)的，取消立項(xiàng)加大了企業(yè)選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的自主權(quán)，增強(qiáng)了企業(yè)的靈活性；但也帶來(lái)了不少問(wèn)題，如對(duì)最后的評(píng)估結(jié)果管理機(jī)構(gòu)不認(rèn)可等。
2）由原來(lái)的確認(rèn)變?yōu)楹藴?zhǔn)、備案。確認(rèn)對(duì)評(píng)估報(bào)告而言是實(shí)質(zhì)性審查，涉及到內(nèi)容和合理性等方面。而備案只是進(jìn)行合規(guī)性審查，這在速度、規(guī)格上發(fā)生了根本變化。
6、2003年4月，國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)成立，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案工作職能由財(cái)政部移交國(guó)資委。至今仍是如此運(yùn)作。
二、國(guó)資委資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)、備案的特點(diǎn)：
1、充分體現(xiàn)出資人的職能；評(píng)估報(bào)告的合規(guī)性審核與企業(yè)評(píng)估目的的合理性審查相結(jié)合。國(guó)資委要管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)其經(jīng)濟(jì)行為的目的負(fù)責(zé)。
2、與出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)直接管理關(guān)聯(lián)關(guān)系；在管理方式上出現(xiàn)重大變化，必須遵守國(guó)務(wù)院96號(hào)文的有關(guān)規(guī)定；也必須遵守即將發(fā)行的新的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》中相關(guān)的規(guī)定，如現(xiàn)在的國(guó)資委對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、注冊(cè)評(píng)估師沒(méi)有任何處罰權(quán)。
過(guò)去與現(xiàn)在在管理上的主要不同點(diǎn)：
評(píng)估機(jī)構(gòu)如有輕微違規(guī)，建立談話溝通機(jī)制進(jìn)行通告；稍重一點(diǎn)，委托相關(guān)評(píng)估部門正式談話；再重一點(diǎn)，國(guó)資委以正式文件的形式向所屬企業(yè)發(fā)出正式通知，不得再聘用該評(píng)估機(jī)構(gòu)。最嚴(yán)重的，查實(shí)的不僅作出所出資企業(yè)及其所屬企業(yè)不得再聘用該評(píng)估機(jī)構(gòu)的決定，同時(shí)移交相關(guān)行政管理部門建議給與相關(guān)處罰。過(guò)去的方式一律是若不配合，直接進(jìn)入評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查。
3、評(píng)估備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)告更具廣泛性。
4、成為目前我國(guó)評(píng)估報(bào)告與審計(jì)報(bào)告的最大用戶（國(guó)資委的地位）。國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要成為理性的報(bào)告使用者。
三、國(guó)資委與原核準(zhǔn)、備案機(jī)關(guān)的共同點(diǎn)
1、目前國(guó)資委仍然沿用了財(cái)政部核準(zhǔn)、備案方面的種類文件；
雖然沿用，但在管理方式上已有不同。在處罰方式上僅沿用了對(duì)企業(yè)及國(guó)資委本身人員違規(guī)的處罰。新的辦法出來(lái)后，國(guó)資委不再使用老的辦法。但隸屬于財(cái)政部管轄的金融企業(yè)，如保險(xiǎn)公司等仍然沿用老的規(guī)定。
2、對(duì)中央企業(yè)的管理權(quán)限保持不變；
原來(lái)財(cái)政部管理中央的一級(jí)、二級(jí)企業(yè)，現(xiàn)仍然管理這些企業(yè)。新辦法中按重要程度區(qū)分：是國(guó)務(wù)院或國(guó)資委批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)必須要國(guó)務(wù)院國(guó)資委備案，其他一律由中央企業(yè)進(jìn)行備案。
3、核準(zhǔn)、備案的范圍一致；
原來(lái)國(guó)務(wù)院進(jìn)行核準(zhǔn)和備案的項(xiàng)目仍然進(jìn)行核準(zhǔn)和備案。新辦法依舊沿用。
四、國(guó)資委與地方委之間關(guān)系
1、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作的文件、必須評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為，核準(zhǔn)、備案范圍以及監(jiān)管方式等全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行；
2、國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)對(duì)全國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；此處的指導(dǎo)和監(jiān)督只要是針對(duì)地方各級(jí)資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，但不涉及具體的企業(yè)。
3、各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對(duì)所出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行管理和抽查；
4、國(guó)務(wù)院國(guó)資委對(duì)負(fù)責(zé)對(duì)全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)工作。
五、國(guó)資委與評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)關(guān)系
1、行業(yè)協(xié)會(huì)是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定者
包括資產(chǎn)評(píng)估指南、操作規(guī)范的制訂。
審核評(píng)估報(bào)告是完全依照相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)行。若相關(guān)準(zhǔn)則不合適，國(guó)務(wù)院國(guó)資委將組織地方各級(jí)國(guó)資委制訂適合國(guó)有企業(yè)的評(píng)估準(zhǔn)則。
準(zhǔn)則應(yīng)適應(yīng)使用的變化而變化。
2、 行業(yè)協(xié)會(huì)是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的管理者
3、 各級(jí)國(guó)資委是企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的管理者
各級(jí)國(guó)資委只能管理出資企業(yè)及各所屬企業(yè)
各級(jí)國(guó)資委與行業(yè)協(xié)會(huì)有相互滲透的地方：行業(yè)協(xié)會(huì)在檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)會(huì)滲透到企業(yè)；國(guó)資委在抽查檢查企業(yè)時(shí)，會(huì)透過(guò)企業(yè)延伸到評(píng)估機(jī)構(gòu)。
4、 各級(jí)國(guó)資委及其企業(yè)是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用者而不是監(jiān)管者
國(guó)資委雖然有審閱評(píng)估報(bào)告的職責(zé)，但沒(méi)有要求注冊(cè)評(píng)估師改變?cè)u(píng)估報(bào)告的權(quán)利。這點(diǎn)應(yīng)該特別注意。
1）沒(méi)有權(quán)利去要求注冊(cè)評(píng)估師在出具評(píng)估報(bào)告時(shí)應(yīng)該怎么做，不應(yīng)該怎么做。
2）沒(méi)有責(zé)任去承擔(dān)評(píng)估時(shí)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。
也就是說(shuō)無(wú)論對(duì)評(píng)估報(bào)告提出什么意見(jiàn)，注冊(cè)評(píng)估師都要堅(jiān)持自己的獨(dú)立、客觀、公正，堅(jiān)持遵守各項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則。
六、可以不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)行為：
1、經(jīng)各級(jí)人民政府或者國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，對(duì)整體資產(chǎn)或部分資產(chǎn)實(shí)施無(wú)償劃轉(zhuǎn)；比如
中國(guó)聯(lián)通中國(guó)網(wǎng)通的分拆。
但若企業(yè)出于一定的目的，對(duì)整體資產(chǎn)或部分資產(chǎn)的無(wú)償劃轉(zhuǎn)也可以進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。尤其是現(xiàn)在很多中央企業(yè)的下放和地方企業(yè)劃轉(zhuǎn)到中央。
在無(wú)償劃轉(zhuǎn)中，審計(jì)報(bào)告必須要有，資產(chǎn)評(píng)估可做可不做。
2、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)、行政事業(yè)單位的下屬獨(dú)資企業(yè)（事業(yè)單位）之間的合并、資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）劃轉(zhuǎn)、置換和轉(zhuǎn)讓；
國(guó)有獨(dú)資企業(yè)下屬的兩個(gè)全資子公司組建了一個(gè)有限責(zé)任公司，或者母公司和子公司組建了有限責(zé)任公司，之間進(jìn)行資產(chǎn)的合并、劃轉(zhuǎn)、置換和轉(zhuǎn)讓，必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。
一般情況下，若評(píng)估出現(xiàn)負(fù)數(shù)，則按零值計(jì)算；若國(guó)有獨(dú)資公司出現(xiàn)負(fù)數(shù)，不允許變?yōu)榱�，必須合并�?/P>
3、 一百萬(wàn)元以下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；一般來(lái)講，是按賬面原值計(jì)算。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為作出是否分批還是合并轉(zhuǎn)讓的判斷。
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓一百萬(wàn)以下也要做評(píng)估。
4、 有限責(zé)任公司改制為股份有限公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)不發(fā)生變化。
七、企業(yè)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)的注意事項(xiàng)
1、資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)模和重要性要與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的的大小和在國(guó)內(nèi)評(píng)估機(jī)構(gòu)中的位置相匹配；
2、 要選擇與被評(píng)估資產(chǎn)相適應(yīng)的具備相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)；
現(xiàn)在主要涉及的是公司上市，上市必須由有證券業(yè)評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告才有效。
另外，國(guó)有劃撥土地必須有專職的國(guó)有土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告才有效。
3、 收費(fèi)要與被評(píng)估資產(chǎn)規(guī)模與評(píng)估難度相適應(yīng)；中介機(jī)構(gòu)也應(yīng)該向企業(yè)講清如此收費(fèi)的原因，不能因?yàn)槭召M(fèi)少而省略評(píng)估程序。
4、 選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要注意是否是工商、證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委等特別關(guān)注對(duì)象；此處的特別關(guān)注對(duì)象是指列入黑名單的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
對(duì)于中央企業(yè)而言，國(guó)資委規(guī)定了不予選擇的對(duì)象。
5、 選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)后，對(duì)承擔(dān)評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估師要有充分了解；選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師要有與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)的專業(yè)特長(zhǎng)和經(jīng)驗(yàn)。
6、 不得與評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估師存在特別利益關(guān)系。
八、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的審閱的程序：（國(guó)務(wù)院國(guó)資委）
1、針對(duì)評(píng)估報(bào)告書(shū)的要件進(jìn)行審核，即受理。
評(píng)估報(bào)告書(shū)、評(píng)估明細(xì)表、各種附件是否齊全；各種簽章、簽字是否符合規(guī)范；評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)評(píng)估師本身的資質(zhì)是否符合要求。
重點(diǎn)：資產(chǎn)評(píng)估備案表與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)中的數(shù)字是否一致
對(duì)國(guó)資委而言，保證上報(bào)的評(píng)估備案表不能使用簽章，必須由人簽字。
2、詳細(xì)審查，即初審。
需對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法、評(píng)估師履行的程序、數(shù)據(jù)的加總、評(píng)估報(bào)告附件等是否齊全各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)審查。
要求做到：除特殊事項(xiàng)外，評(píng)估報(bào)告必須完整無(wú)缺。
特殊事項(xiàng)：重大事項(xiàng)與準(zhǔn)則或規(guī)范的處理方式不一致時(shí)，需要上報(bào)來(lái)作出決定。
3、對(duì)特殊事項(xiàng)進(jìn)行充分討論，使評(píng)估報(bào)告結(jié)果合理。
對(duì)前兩項(xiàng)反饋的各種意見(jiàn)進(jìn)行再次復(fù)查，對(duì)重大事項(xiàng)作出獨(dú)立判斷。
4、審閱部門的內(nèi)部控制也很重要。一般而言，在大的集團(tuán)內(nèi)部由三個(gè)部門控制評(píng)估報(bào)告的審核，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇和評(píng)估報(bào)告的審核相分離。資本運(yùn)用部門負(fù)責(zé)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，且不允許審核評(píng)估報(bào)告。最后由監(jiān)督部門檢查在評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇和評(píng)估報(bào)告審核中是否履行了相關(guān)程序。
九、審核過(guò)程中對(duì)資產(chǎn)是高估還是低估有著常規(guī)的判斷：
1、通常情況下，中外合資企業(yè)的資產(chǎn)會(huì)高估。
2、對(duì)上市公司進(jìn)行資產(chǎn)置換，或向上市公司注入資產(chǎn)，假如上市公司效益很好，資產(chǎn)高估；上市公司收益一般，通常則低估；特別是與上市公司進(jìn)行資產(chǎn)置換，上市公司面臨危機(jī)，此時(shí)資產(chǎn)會(huì)嚴(yán)重低估。
低估資產(chǎn)會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失；高估資產(chǎn)也對(duì)企業(yè)不利。
3、企業(yè)改制過(guò)程中，若有管理層入股，且這個(gè)決策由管理層做出，肯定低估。若是主輔分離，全體職工人人有份，則會(huì)嚴(yán)重低估。
十、評(píng)估報(bào)告的要求：
1、首先要要點(diǎn)齊全，缺頁(yè)、缺少簽字，前后頁(yè)顛倒都不允許存在。
2、語(yǔ)言流暢，評(píng)估描述與評(píng)估方法都與評(píng)估結(jié)果相一致。
3、不要出現(xiàn)數(shù)據(jù)差錯(cuò)。
十一、審閱評(píng)估報(bào)告中須把握的要點(diǎn)：
1、評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇。
評(píng)估基準(zhǔn)日要接近現(xiàn)場(chǎng)勘查日。若評(píng)估基準(zhǔn)日離現(xiàn)場(chǎng)勘查日較遠(yuǎn)，要對(duì)該份評(píng)估報(bào)告多加關(guān)注。
2、評(píng)估目的。
對(duì)評(píng)估目的的描述要非常準(zhǔn)確。一份評(píng)估報(bào)告只允許針對(duì)一個(gè)評(píng)估目的。因?yàn)椴煌脑u(píng)估目的會(huì)導(dǎo)致不同的價(jià)值取向。
3、經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)評(píng)估范圍與實(shí)際資產(chǎn)評(píng)估范圍是否保持一致性。
尤其是對(duì)于企業(yè)的整體改制，改制范圍與資產(chǎn)評(píng)估范圍往往會(huì)不一致。
4、評(píng)估結(jié)果有爭(zhēng)議的點(diǎn)進(jìn)行合理的分析。
5、若注冊(cè)評(píng)估師選擇的評(píng)估案例與評(píng)估實(shí)際情況不匹配，對(duì)于這種情況的評(píng)估報(bào)告要予以關(guān)注
十二、單純就評(píng)估報(bào)告的每項(xiàng)資產(chǎn)而言，審閱時(shí)需注意：
1、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的評(píng)估方法
國(guó)內(nèi)通行的是成本法，這與評(píng)估機(jī)構(gòu)的水平、審核的力度和部門的主導(dǎo)有關(guān)。
方法選取上應(yīng)該首選市場(chǎng)法，其次是收益法，其他條件都不具備時(shí)才選取成本法。因?yàn)槭袌?chǎng)法和收益法更能體現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。
2、評(píng)估報(bào)告與審計(jì)報(bào)告之間的關(guān)系
評(píng)估報(bào)告如果引用的是非標(biāo)準(zhǔn)的審計(jì)報(bào)告，應(yīng)該引起特別關(guān)注。
審計(jì)報(bào)告有標(biāo)準(zhǔn)和非標(biāo)準(zhǔn)之分，評(píng)估報(bào)告完全是依靠對(duì)存在著的重大事項(xiàng)進(jìn)行披露，讓使用者獨(dú)立作出判斷。
此過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題是注冊(cè)評(píng)估師代替審計(jì)師進(jìn)行賬目調(diào)整。
審閱過(guò)程中應(yīng)該注意，一般情況下，無(wú)論評(píng)估是對(duì)賬目做了什么樣的調(diào)整，均應(yīng)保持凈資產(chǎn)的穩(wěn)定。若評(píng)估師的調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)凈資產(chǎn)發(fā)生變化，一定要讓評(píng)估師作出特殊重要說(shuō)明。
3、評(píng)估師與土地估價(jià)師之間的良好銜接
評(píng)估師在評(píng)估報(bào)告中引用土地估價(jià)師的報(bào)告，必須由企業(yè)提供該報(bào)告，進(jìn)行完整的審閱；假如土地估價(jià)報(bào)告含各種假設(shè)條件，要與整個(gè)評(píng)估報(bào)告相匹配。
對(duì)房屋建筑物的年限，評(píng)估師與土地估價(jià)師有不同的看法，需要雙方都做重大披露。
假如土地按收益法進(jìn)行評(píng)估，地方建筑物按實(shí)際狀況來(lái)預(yù)測(cè)還是按最佳狀況預(yù)測(cè)，評(píng)估師和土地估價(jià)師之間有矛盾，應(yīng)盡量使兩者保持一致。
4、建筑物和機(jī)器設(shè)備評(píng)估的結(jié)合口主要是機(jī)器設(shè)備的基礎(chǔ)設(shè)施，即設(shè)備的基建與房屋建筑物之間是否重復(fù)。
一般情況下都是有重復(fù)的存在。
5、設(shè)備與庫(kù)存盤盈之間的銜接。
尤其是新設(shè)備會(huì)有很多的無(wú)形資產(chǎn)和所帶的當(dāng)做回扣的附件，所以看上去很多的庫(kù)存盤盈，實(shí)際上是新設(shè)備所帶的附件。
6、存貨盤查后為負(fù)數(shù)的處理方法
有些存貨應(yīng)轉(zhuǎn)為其他應(yīng)付款等負(fù)債的必須轉(zhuǎn)為負(fù)債；若金額不大，不影響總體評(píng)估，就按紅字列示。
7、對(duì)在產(chǎn)品和產(chǎn)成品的認(rèn)識(shí)
目前最容易混淆的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為房屋建筑物來(lái)評(píng)估，而實(shí)際上應(yīng)該作為產(chǎn)成品。
很多企業(yè)車間在管理上按獨(dú)立單位進(jìn)行核算，在企業(yè)帳上記載時(shí)，容易寫(xiě)成一個(gè)車間的產(chǎn)成品作為另一個(gè)車間的原材料。事實(shí)上應(yīng)以企業(yè)作為一個(gè)法人單位對(duì)待，而不允許以企業(yè)內(nèi)部核算為標(biāo)準(zhǔn)。
8、現(xiàn)金和銀行存款只要賬帳相符，基本上能夠予以確定。
十三、企業(yè)在評(píng)估過(guò)程中遇到的特殊事項(xiàng)：
1、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中的“資質(zhì)”問(wèn)題
首先明確資質(zhì)本身是有價(jià)值的，但是不能夠轉(zhuǎn)讓。資質(zhì)是行政授予的，國(guó)家明文規(guī)定資質(zhì)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在企業(yè)實(shí)際改制過(guò)程中，如何體現(xiàn)資質(zhì)的價(jià)值，需要評(píng)估方法技術(shù)上的選擇。即評(píng)估師在對(duì)改制企業(yè)進(jìn)行整體評(píng)估時(shí)不使用成本法，用收益法就能很好的體現(xiàn)資質(zhì)的價(jià)值。
2、產(chǎn)權(quán)交易不規(guī)范
1、出具的評(píng)估報(bào)告沒(méi)有審計(jì)。在沒(méi)有審計(jì)的基礎(chǔ)上不允許進(jìn)行評(píng)估。
2、企業(yè)往往會(huì)因?yàn)槌杀具^(guò)高而不作評(píng)估和審計(jì)，直接進(jìn)行交易。
3、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估
主要運(yùn)用收益法。
在審核過(guò)程中應(yīng)注意：
1） 假如用收益法對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般情況下要有企業(yè)前三年無(wú)保留意見(jiàn)的審計(jì)報(bào)告。
2） 扭轉(zhuǎn)虧損企業(yè)不能使用收益法的不正確觀念。正常虧損的企業(yè)可以用收益法，比如前期投資過(guò)大的企業(yè)。
3） 運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估必須有現(xiàn)場(chǎng)勘察。
4） 資產(chǎn)評(píng)估師使用收益法評(píng)估后要求后面附列企業(yè)資產(chǎn)清單。這在目前較難實(shí)行。
5） 評(píng)估時(shí)預(yù)測(cè)的收入不能無(wú)限制膨脹，應(yīng)有合理的基礎(chǔ)。
6） 通常是預(yù)測(cè)后五年企業(yè)的收益情況，然后永續(xù)，但是這樣做一定要符合企業(yè)的發(fā)展規(guī)律。
7） 折現(xiàn)率的選取上，在引用上市公司數(shù)據(jù)時(shí)，必須進(jìn)行調(diào)整。
8） 用收益法作出的評(píng)估值對(duì)基準(zhǔn)日這天的未分配利潤(rùn)如何處理。若企業(yè)作出決議歸原股東所有，從評(píng)估值中扣減；若產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，未分配利潤(rùn)歸以后股東所有，就不應(yīng)該扣減；若未分配利潤(rùn)太大，企業(yè)現(xiàn)金流充足，通常情況下不進(jìn)行扣除。
